Resposta rápida
Taxa de permeabilidade é o percentual do terreno que precisa continuar absorvendo água da chuva. Ela limita quanto você ainda pode construir, e continua valendo mesmo quando a obra dispensa alvará.
Quem mora em condomínio fechado tem uma camada a mais: o regulamento interno costuma exigir mais que o município, e a multa é do condomínio. É por isso que essa conta se faz antes de escolher o piso, não depois.
Quase todo mundo descobre a taxa de permeabilidade no pior momento possível: quando a obra já está orçada e alguém pergunta se pode. Ela não aparece no sonho de ter uma área gourmet, mas aparece na hora de aprovar.
Este artigo explica o que ela é, mostra a conta de um caso real em Cuiabá e o quanto sobrava de margem, e lista o que costuma consumir área permeável sem ninguém perceber.
O que é taxa de permeabilidade
É a fração do terreno que precisa permanecer capaz de absorver água da chuva. Grama, jardim, terra, canteiro. Tudo que é laje, piso cimentado, telhado ou concreto deixa de absorver e joga a água para a rua.
A razão é urbana, não estética. Quando muitos terrenos de um bairro se impermeabilizam ao mesmo tempo, a água que o solo deixou de receber vai toda para a sarjeta na mesma hora, e a galeria não foi dimensionada para isso. O alagamento que aparece na esquina é a soma de decisões tomadas dentro dos lotes.
Por isso o percentual mínimo é fixado em lei, e por isso ele é verificado na aprovação do projeto.
A conta de permeabilidade de um caso real
Um projeto de pergolado metálico em Cuiabá, em condomínio fechado, para a área de piscina de uma residência.
Antes de desenhar, a pergunta a responder não era estética, era aritmética: esse terreno ainda comporta 15 m² de construção?
O levantamento deu isto:
| Item | Área | % do terreno |
|---|---|---|
| Área do terreno | 794,10 m² | 100% |
| Área permeável existente | 214,17 m² | 26,97% |
| Mínimo exigido | 198,53 m² | 25% |
| Margem disponível | 15,64 m² | 1,97% |
| Pergolado proposto (5,00 × 3,00) | 15,00 m² | |
| Permeabilidade após a obra | 199,17 m² | 25,07% |
O pergolado coube. Mas coube por 0,64 m², que é menos que a área de uma porta.
Se ele fosse trinta centímetros mais largo, o terreno cairia abaixo do mínimo. E a diferença entre 25,07% e 24,9% não é acadêmica: é a diferença entre uma obra regular e uma irregularidade com multa prevista no regulamento do condomínio.
Vale notar o que esse número significa na prática: não havia espaço para improviso. Um pergolado escolhido por catálogo, num tamanho comercial de 6 por 3, teria estourado o limite sem que ninguém percebesse até a hora da vistoria.
As três camadas de regra que ninguém soma
A confusão mais comum é achar que existe uma regra só. Existem três, e elas se acumulam.
1. A lei de uso e ocupação do solo do município
Define taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e permeabilidade mínima para cada zona da cidade. Dois terrenos do mesmo tamanho, em bairros diferentes, podem ter limites diferentes.
2. O código de obras do município
Define o que precisa de projeto aprovado e alvará. Em Rondonópolis, por exemplo, o art. 62 da Lei Complementar nº 91/2010 dispensa alvará para muro divisório, calçada no interior do terreno, guarita com menos de 10 m² e abrigo provisório de obra.
3. O regulamento interno do condomínio
Essa é a camada esquecida, e costuma ser a mais restritiva. No caso acima, o regulamento exige 25% de permeabilidade, sendo 20% de área paisagística e 5% de área arbórea. O condomínio pode exigir mais que o município, nunca menos.
E aqui está o erro que custa caro: dispensa de alvará não é dispensa de regra. Uma obra pode não precisar de aprovação na prefeitura e ainda assim estourar a permeabilidade do lote, contrariar o regulamento do condomínio e exigir responsabilidade técnica registrada. São perguntas diferentes, com respostas diferentes.
O que consome área permeável sem você perceber
Quando alguém calcula por conta própria, costuma lembrar da casa e esquecer o resto. O que entra na conta:
- Garagem coberta e qualquer área com cobertura fixa
- Deck e calçada interna, inclusive o caminho de acesso lateral
- Edícula, churrasqueira, casa de máquinas e abrigo de gás
- Caixa d’água e cisterna, quando enterradas sob área impermeável
- Beirais e lajes em balanço, conforme a regra do município sobre projeção
Somados, esses itens costumam representar bem mais que a área da casa em si. É por isso que a conta raramente é intuitiva.
Por que isso se decide antes, e não durante
A permeabilidade é só o primeiro dos números que travam uma obra. Depois dela vêm recuo, altura máxima, afastamento de divisa e, no caso de estrutura coberta, para onde vai a água da chuva.
Esse é o tipo de decisão que separa comprar uma estrutura de contratar um projeto. Quem compra pergolado pronto recebe cobertura. Quem contrata projeto recebe também a resposta para onde a água vai, como a estrutura apoia e o que acontece com o piso embaixo.
Do estudo à obra concluída
A sequência inteira, no mesmo lugar: o vazio, o estudo em linha, o projeto e a obra construída.
Registrar a divergência é proposital. Projeto e obra quase nunca coincidem em cem por cento, e quem afirma o contrário está escondendo alguma coisa. O que se pode exigir é que a diferença seja uma escolha consciente, e não uma surpresa.
Perguntas frequentes
O que conta como área permeável?
Em geral, superfícies sem revestimento impermeável e sem laje por baixo: grama, terra, canteiro e jardim. Alguns municípios computam de forma diferente a área com vegetação arbórea, exigindo um percentual específico dela dentro do total, como acontece no caso citado acima, em que o regulamento separa 20% de área paisagística e 5% de área arbórea.
Piso drenante conta como área permeável?
Depende do município. Alguns aceitam computar parcialmente pisos drenantes e blocos intertravados com junta permeável, outros não aceitam nada que tenha base compactada por baixo. Como a regra muda de cidade para cidade, essa é uma das primeiras coisas a confirmar na legislação local antes de contar com esse recurso no cálculo.
Quem faz esse cálculo?
O arquiteto ou o engenheiro responsável pelo projeto, a partir da matrícula do terreno, do levantamento do que já existe construído e da legislação da zona onde o imóvel está. Não é uma conta que se resolve olhando a planta: depende de saber o que a lei manda computar em cada item.
O condomínio pode exigir mais que a prefeitura?
Pode, e frequentemente exige. O regulamento interno é um contrato entre os condôminos e pode ser mais restritivo que a legislação municipal, com penalidades próprias. O contrário não vale: o condomínio não pode liberar o que a lei da cidade proíbe.
E se a obra já foi feita e passou do limite?
A saída depende do caso e costuma envolver compensar área permeável em outro ponto do terreno, substituir piso impermeável por solução drenante aceita pelo município, ou, em último caso, remover parte do que foi construído. Em qualquer cenário, resolver depois custa mais do que teria custado calcular antes.
Descubra o que o seu terreno ainda comporta
Antes de escolher material ou fechar orçamento, vale saber quanto de área você realmente tem disponível. A Una Design faz essa análise a partir da matrícula e da legislação da sua cidade, em Rondonópolis, Cuiabá e região.
Conheça o projeto de arquitetura, entenda quando a lei exige um arquiteto, ou fale sobre um projeto em Cuiabá. Se a dúvida é pontual, a consultoria resolve sem contratar o projeto inteiro.
Os números apresentados são de um projeto real desenvolvido pela Una Design em Cuiabá, em condomínio fechado. As exigências de permeabilidade variam conforme o município, a zona de uso e o regulamento de cada condomínio, e este conteúdo não substitui a análise do caso concreto. Projeto e responsabilidade técnica de Daniel Oliveira, arquiteto e urbanista, CAU nº A332578-4.
