Resposta rápida
Em Rondonópolis, toda construção, ampliação, reforma ou demolição depende de alvará da prefeitura, e o alvará depende de projeto arquitetônico assinado por profissional habilitado. É o que determina a Lei Complementar nº 91/2010, o Código de Edificações do município.
Há exceções claras. Obras de até 30 m² são licenciadas sem aprovação de projeto, e serviços de acabamento como pintura, troca de piso e reparo de instalação não exigem alvará nenhum. Fora dessas hipóteses, o projeto é obrigatório por lei, não por recomendação.
A pergunta chega quase sempre no mesmo momento: a obra já foi orçada, o pedreiro já deu a data de início, e alguém comenta que a prefeitura pode embargar. Aí vem a dúvida sobre o que a lei realmente exige, e a resposta costuma ser procurada em conversa de vizinho.
O Código de Edificações de Rondonópolis é público e responde a isso com clareza. Este artigo reúne o que ele determina, artigo por artigo, com o que dispensa projeto, o que não dispensa, e o que acontece quando se constrói sem licença.
A regra geral: nenhuma obra sem responsável técnico
O ponto de partida é o artigo 6º, e ele não abre exceção por tamanho nem por tipo de obra:
“Toda construção terá um responsável técnico e obedecerá a um projeto arquitetônico elaborado por profissional legalmente habilitado.”
Art. 6º, Lei Complementar nº 91/2010
Daí saem três obrigações separadas, e vale entender que são coisas diferentes:
- Alvará de Licença de Construção, para edificar ou ampliar (art. 41)
- Alvará de Licença de Reforma, para reformar (art. 70)
- Licença de demolição, para demolir total ou parcialmente (art. 79)
Cada um deles exige, como regra, projeto de arquitetura e responsabilidade técnica registrada. O alvará é a autorização; o projeto é o que a prefeitura analisa para decidir se autoriza.
Uma nota sobre CREA e CAU
O texto da lei fala em CREA e ART. Isso não exclui o arquiteto, é apenas uma questão de data: o Código de Edificações foi publicado em 8 de novembro de 2010, e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo só foi criado pela Lei federal nº 12.378, de 31 de dezembro do mesmo ano, quase dois meses depois. Não havia o que citar.
Hoje o arquiteto e urbanista registra RRT no CAU e o engenheiro civil registra ART no CREA. As duas peças cumprem a mesma função perante a prefeitura: identificar quem responde tecnicamente pelo projeto e pela execução. Se você tem dúvida sobre qual dos dois profissionais contratar, tratamos disso em arquiteto ou engenheiro: quem faz o projeto da sua casa.
Quando o projeto de arquitetura é obrigatório em Rondonópolis
Construção nova
Sempre. Nenhuma edificação pode ser executada sem Alvará de Licença de Construção (art. 41), e o alvará depende do projeto de arquitetura aprovado (art. 42, inciso I). Antes disso, o terreno precisa ter matrícula registrada em cartório (art. 3º), e a construção tem de caber dentro dos limites de uma única matrícula.
Ampliação
Sim, com um agravante que pega muita gente e está no art. 41, § 2º: a licença de ampliação só é concedida para edificação já legalizada. Se a casa atual não tem projeto aprovado, alvará anterior ou habite-se averbado, não se amplia antes de resolver o passado.
Reforma
Depende do que muda. Reforma que altera a edificação exige Alvará de Licença de Reforma com projeto (arts. 70 e 71), e o projeto tem de vir com os destaques do que se conserva, do que se reforma e do que se demole (art. 72, parágrafo único). Já a lista de serviços dispensados está logo abaixo.
Demolição
A licença é sempre exigida (art. 79). A responsabilidade técnica de profissional habilitado passa a ser obrigatória quando a edificação a demolir tem mais de 2 pavimentos ou mais de 7 metros de altura (art. 79, § 3º).
Ampliar o desenho
O que dispensa projeto e o que dispensa até o alvará
Aqui está a parte que quase ninguém conhece, e que resolve boa parte das dúvidas de reforma pequena. O Código separa dois grupos diferentes.
Dispensa a aprovação do projeto, mas ainda precisa de alvará
- Construção ou ampliação de até 30 m², mediante croqui ou laudo de vistoria do fiscal de obras (art. 59)
- Pintura externa de edificação com mais de um pavimento
- Substituição de calhas e rufos
- Substituição de piso
- Substituição de reboco ou revestimento externo em edificação térrea
- Substituição de reboco ou revestimento interno
- Substituição de telhas, exceto madeiramento ou mudança do diagrama de cobertura
Art. 59 e art. 77. Nesses casos é preciso apresentar memorial descritivo dos serviços.
Dispensa alvará por completo
- Abrigo provisório de operários ou de materiais, demolido ao fim da obra
- Guarita com área inferior a 10 m²
- Muro divisório
- Calçada no interior do terreno
- Pérgula
- Impermeabilização de marquise, sacada ou terraço
- Pintura externa de edificação térrea e pintura interna
- Substituição de portas, janelas e molduras
- Reparos nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias
Art. 62 e art. 78.
Duas armadilhas aparecem nessa lista, e as duas custam caro quando passam despercebidas.
A primeira é a troca de telhas. Substituir telha por telha está dispensado, mas trocar o madeiramento ou mudar o desenho da cobertura não está. Na prática, boa parte das reformas de telhado cai no segundo caso sem que ninguém perceba.
A segunda é a dispensa dos 30 m². Ela libera a aprovação do projeto, não o cumprimento da lei: o art. 59, parágrafo único, diz expressamente que a construção ou acréscimo deve atender a todas as exigências do Código e das demais legislações. Recuo, taxa de ocupação, permeabilidade e ventilação continuam valendo. Construir 28 m² em cima do recuo obrigatório é irregular do mesmo jeito.
O que a prefeitura pede junto com o projeto
Para aprovar projeto e emitir o alvará de construção, o art. 42 exige:
- Projeto de arquitetura da construção ou ampliação
- Responsabilidade técnica (RRT ou ART) do autor do projeto, dos projetos complementares e do responsável pela execução, com as taxas pagas
- Inscrição da obra no INSS
- Escritura registrada ou matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis
- Nota de alinhamento completo do terreno, assinada pela autoridade municipal
- Laudo de vistoria de arborização ou autorização para corte de árvore
O imóvel também precisa estar em dia com os tributos municipais (art. 42, § 1º). E há uma regra que costuma surpreender: se a inscrição imobiliária tiver débito de tributo ou multa, a prefeitura não aprova projeto nem concede licença (art. 306).
O projeto em si é entregue em 4 vias e precisa conter, no mínimo (art. 43): planta de localização na quadra, planta de locação no terreno, planta baixa de cada pavimento na escala 1:100, planta de cobertura, cortes longitudinais e transversais, e as fachadas voltadas para a via pública. O selo tem de trazer área do terreno, área construída, área livre, taxa de permeabilidade, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento.
| Etapa | Prazo da prefeitura | Base legal |
|---|---|---|
| Análise de projeto de construção | 15 dias úteis | art. 52 |
| Análise de projeto de reforma | 7 dias úteis | art. 73 |
| Análise do habite-se | 15 dias úteis | art. 68 |
| Validade do alvará | 1 ano, renovável | art. 54 |
| Caducidade se a obra não começar | 2 anos | art. 54, § 5º |
Vale registrar uma possibilidade útil de planejamento: o art. 53 permite aprovar o projeto arquitetônico sem pedir o alvará junto. A aprovação vale por tempo indeterminado, exceto se a lei mudar. Serve para quem quer resolver a parte técnica agora e começar a obra depois, sem correr contra o prazo de validade do alvará.
A regra que trava obra em Rondonópolis: irregularidade não se amplia
Esse é o ponto que mais gera retrabalho, e ele aparece duas vezes na lei, com a mesma lógica.
O art. 41, § 2º, sobre ampliação, e o art. 70, § 1º, sobre reforma, dizem a mesma coisa: a licença não será concedida em hipótese alguma enquanto for mantida a irregularidade primitiva. A legalidade da edificação existente se comprova pela averbação na matrícula, pelo projeto aprovado, pelo alvará anterior ou pelo habite-se (art. 41, § 3º).
Ou seja: se a casa foi construída ou ampliada sem projeto no passado, o problema não fica parado esperando. Ele reaparece no dia em que a família decide fazer a suíte nova, e aí a obra pretendida vira duas, a regularização do que existe e a ampliação em si.
O que custa construir sem licença
As multas do Código são calculadas em UFR, a Unidade Fiscal de Rondonópolis, e a maior parte delas incide por metro quadrado:
5 UFR/m² por construir sem licença, construir em desacordo com o projeto aprovado, reformar ou demolir sem licença, desrespeitar a taxa de ocupação, ou habitar o imóvel sem habite-se (art. 309).
5.000 UFR por construir além do coeficiente de aproveitamento ou acima do gabarito permitido. 500 UFR por infração a qualquer outro dispositivo. 40 UFR apenas por não manter a cópia do projeto aprovado e da licença no canteiro. 10 UFR/m² pela falta de calçada em via asfaltada (art. 310).
Na repetição da mesma infração, a multa é aplicada em dobro (art. 308). A obra pode ser embargada (art. 311), e desrespeitar o embargo caracteriza crime de desobediência, previsto no Código Penal (art. 311, § 3º). Em casos mais graves, a lei prevê demolição parcial ou total (art. 313).
O habite-se, e por que ele importa mais do que parece
Terminada a obra, o imóvel só pode ser habitado ou utilizado depois da concessão do habite-se (art. 63). Para conceder, a prefeitura verifica, entre outros pontos (art. 66):
- Ligações de água, energia e esgoto executadas e em funcionamento
- Se a edificação obedeceu ao projeto aprovado em ocupação, dimensões, área edificada, perímetro e distribuição interna
- Placa de numeração oficial na fachada
- Fechamento nas divisas laterais e de fundo, em vias pavimentadas
- Passeio público executado e árvores plantadas conforme as normas
O segundo item é o que costuma travar tudo. Quando a obra sai diferente do projeto aprovado, o habite-se não vem. Sem habite-se, a construção não é averbada na matrícula, e um imóvel não averbado trava financiamento, dificulta a venda e trava a próxima obra, pela regra da irregularidade primitiva.
Uma dispensa útil, prevista no art. 66, § 1º: residências ficam dispensadas do fechamento frontal desde que o terreno tenha e mantenha ajardinamento. E, em caráter especial, o habite-se de casa unifamiliar pode ser concedido ainda na etapa de acabamento, com contrapiso e reboco, desde que as ligações estejam funcionando (§ 2º).
Quando entram os projetos complementares e outros órgãos
Além do projeto de arquitetura, o Código aciona outras exigências conforme o porte e o uso da edificação:
- Projeto de proteção e combate a incêndio, aprovado pelo Corpo de Bombeiros, para construções com mais de 750 m² ou altura acima de 10 metros. Residências unifamiliares estão isentas (art. 48)
- Solução de esgoto no projeto, com fossa séptica e sumidouro no mínimo, em área sem rede pública (art. 45)
- Licença ambiental prévia, para a longa lista de atividades do art. 46, que inclui marcenaria, marmoraria, oficina mecânica, lava-jato, posto de combustível, clínicas e edifícios acima de 100 unidades
- Aprovação da vigilância sanitária, para clínicas, consultórios, academias, restaurantes, creches, escolas, hotéis, salões e afins. E atenção: o art. 47, § 1º, estende essa exigência às reformas e ampliações, não só à construção nova
- Elevador, obrigatório acima de 4 pavimentos ou quando a distância vertical passa de 10 metros (art. 173)
Esse último bloco é o que mais afeta quem vai abrir um comércio. Reformar uma sala para instalar uma clínica ou um restaurante em Rondonópolis não é uma obra “só de acabamento”: passa por vigilância sanitária mesmo quando nenhuma parede é derrubada.
Perguntas frequentes
Reforma de cozinha precisa de projeto aprovado na prefeitura?
Se a reforma é de acabamento, ou seja, troca de piso, de revestimento, de portas e janelas, pintura e reparo de instalação, não precisa de projeto aprovado, e boa parte desses serviços nem exige alvará (arts. 77 e 78). Se a reforma derruba ou levanta parede, muda vão, mexe em estrutura ou altera a distribuição do espaço, aí é reforma sujeita a alvará com projeto (art. 70).
Construí sem alvará. Ainda dá para regularizar?
Para edificações concluídas antes da vigência do Código, existe o Alvará de Aceite (art. 315), com taxa acrescida de 200% (art. 319) e prazo que vem sendo prorrogado ano a ano. O Aceite não é concedido para obra ainda inacabada, nem quando a construção obstrui logradouro público ou terreno vizinho, nem em loteamento não registrado em cartório (art. 318). Cada caso precisa ser avaliado antes de qualquer promessa.
Uma obra de até 30 m² está livre de tudo?
Não. O art. 59 dispensa a aprovação do projeto arquitetônico, mas o alvará continua sendo expedido, mediante croqui ou laudo do fiscal de obras. E o parágrafo único é explícito: a construção deve atender a todas as exigências do Código, incluindo recuos, taxa de ocupação, permeabilidade, ventilação e iluminação.
O projeto pode ser assinado por engenheiro civil?
A lei exige profissional legalmente habilitado com responsabilidade técnica registrada (art. 6º), o que se cumpre com RRT do arquiteto no CAU ou ART do engenheiro no CREA. A diferença não é de validade do documento, é de formação e de foco de trabalho. Explicamos essa distinção em arquiteto ou engenheiro: quem faz o projeto da sua casa.
Quanto tempo a prefeitura leva para aprovar?
O Código fixa 15 dias úteis para a análise do projeto de construção (art. 52) e 7 dias úteis para o de reforma (art. 73), contados do requerimento. Esses prazos valem para a apreciação, e não incluem o tempo de elaboração do projeto nem o de reunir a documentação, que costuma ser a parte mais longa do processo.
Entenda o que a sua obra precisa antes de começar
A Una Design elabora projeto de arquitetura para construção, ampliação e reforma em Rondonópolis, com a documentação técnica que a prefeitura exige para a aprovação.
Conheça o projeto de arquitetura, o projeto de design de interiores, ou veja antes o que define o valor de um projeto. Se a dúvida ainda é sobre o que a sua obra exige, a consultoria resolve a questão pontual sem contratar o projeto inteiro.
Este conteúdo é um guia de leitura da Lei Complementar nº 91/2010 de Rondonópolis, em seu texto consolidado com as alterações posteriores (LC 154/2013, 195/2014, 206/2015, 216/2015, 245/2017, 251/2017, 259/2018, 271/2018, 273/2018, 277/2018, 284/2019, 316/2020, 336/2021, 363/2022, 428/2023, 461/2023 e 465/2024). Foi escrito para orientar a decisão de contratar projeto, e não substitui a consulta ao setor competente da Prefeitura de Rondonópolis, que analisa cada processo caso a caso. Parâmetros de recuo, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento variam conforme a zona de uso e são fixados pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, legislação distinta desta.
